[摘要] 2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战。多地将推出包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，住房保障、提高货币化安置比例或成为去库存的有力支撑。
【2016房产高库存压力仍难减 楼市去库存又有新招式！】2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战。从目前中央和地方提出的措施看，去库存的方向一个是要加快农民工市民化，满足新市民住房需求；另一方面，则要挖掘原住民的购房潜力。对此，多地正在酝酿房地产去库存一揽子政策。多地将推出包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，住房保障、提高货币化安置比例或成为去库存的有力支撑。
住建部部长陈政高在近日召开的住房城乡建设工作会议上表示，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点。其中，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。并进一步用足用好住房公积金。值得注意的是，在一系列房地产去库存举措中，提高货币化安置比例，减少建设量，将成为今年地方“去库存”的主要手段。
据了解，自2014年年底以来，从取消限购、取消限贷，到降息、降首付，再到补贴，中央和地方出台了一系列政策，但去库存成效甚微。业内人士指出，其原因在于新建及待建住房库存高企，难以达到理想的去化速度。2015年，棚户区改造开工580万套，创造了历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。2016年将继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，明年新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。
为了去库存，2016年更多的救市大招或将出现。
1 房贷利息抵扣个税。
据《经济观察报》报道，个人所得税体制终于要启动一次大改了。一位接近财政部的人士透露，上述方案中，住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，可能会率先启动。具体是指在征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入,再征个人所得税。也就是说，把你的收入先拿去扣除房贷利息，剩下的再交个税。该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显。
2 政府收购商品房用作保障房。
在今年的政府工作报告中，李克强总理已经明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。
山东省政府办公厅9月曾下发《山东省房地产业转型升级实施方案》，方案中显示：山东将加快房地产“去库存化”，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。另外政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房，确实需要的，收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。
3 农民工全面纳入城市购房优惠体系。
目前，河南《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》已正式实施，“真金白银”支持农民进城购房。根据规定：市政府将对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房补贴100元/平方米，对购买二手房的每平方米补贴为200元。买房直接给补助，多少让人感觉意外，不过在个别地方，也不失为可行之策。
4 房地产税。
据经济参考报报道：目前房地产税法草案正由人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。财政部部长楼继伟在向十二届人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。税率可能是浮动税率，具体定多少、何时开征可能由地方说了算。
不过有观点认为：房地产税的开征，只会加剧经济发达地区和欠发达地区财政收入的差距；房地产税的开征，会加剧“没有使用价值的房屋”价格暴跌；有些人幻想通过房地产税大幅降低房价，是没有任何根据的。
5 公积金管理条例修订。
8月3日，山东省政府办公厅正式印发《山东省人民政府办公厅关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》，围绕进一步释放结余资金、提高资金使用效率，提出了16条有针对性的政策措施，在放宽贷款条件、提高可贷额度、扩大提取范围等方面向前再迈一大步。
公积金新政既放宽了公积金的提取条件，也提出公积金可像养老金一样进入资本市场，可避免余额不足的问题。短期效果明显，不过也只是修修补补，长期待观察，万一亏了怎么办？
6 户籍制度改革。
11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。根据中信建投测算，中国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，从2015年开始，这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右。
7 土地供应“有供有限”。
严把土地闸门仍是国土部门坚守的准则，一味通过增加供地来解决问题并不现实。库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。
8 不同的城市区别对待。
去年政府的刺激政策主要回暖了一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。未来在供应端，这些城市的土地供应或大大减少。
2015年，央妈慷慨解囊，6次降息为广大的购房者们带来了一阵温暖，也让多少的购房者冲着这一利好，立刻着手买房，但是多次的降息也仅仅只是为一线城市的库存带来了一些缓解，三四线城市的库存依旧严重。面对即将到来的2016年，专家预测，预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。
10 首套房首付比例降至10%。
首付下调能大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥为显著的推动作用。中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的大招！不过，首套房首付降至10%，并非对所有的购房者来说都是好事，因为较低的首付同时也意味着更大的借贷压力。
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